×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 756
15:43, 31 марта 2016

Проблемы развития рынка земли в России

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

Реформирование земельных отношений в России осу­ществляется слишком медленно. Этому препятствуют слож­ности, запутанности и проблемы формирования рынка земли в России.

Основные трудности, связанные с формированием рынка земли в России, на современном этапе связаны с проблемами перераспределения землепользования и землевладения меж­ду сельскохозяйственными предприятиями.

Люди считают, что землю нужно выдавать только тем, кто ее обрабатывает. В таком случае богатые покупатели смогут приобрести большие участки сельхозугодий.

Мерами государства в решении этой проблемы могли бы стать либо запрещение покупки крупных земельных участков, либо ограничения в размерах приобретаемых сельхозугодий, либо приобретение участка земли по предварительному раз­решению государства.

Также есть опасность в том, что банки завладеют больши­ми участками при переходе заложенной земли в собственность залогодержателя и станут крупными собственниками. Однако государство могло бы ограничить приобретение банками зе­мель, например, можно законодательно обязать их продавать в течение нескольких лет землю должника, которую они по­лучили вследствие просрочки платежа или залоговых торгов.

Еще одной опасностью является тот факт, что спекулянты будут скупать землю и перепродавать за большие деньги.

Следующей проблемой является возможное изменение целевого назначения сельхозугодий.

Чтобы решить эту проблему можно обратиться к бога­тому зарубежному опыту законодательного ограничения, где большая часть земельных участков находится под защитой благодаря разделению страны на зоны - городские, дачные и сельскохозяйственные земли. Чтобы перевести землю из од­ной категории в другую, необходимо разрешение властей.

Что касается России, то значительное количество земель­ных сельхозугодий используется на данном этапе неэффектив­но.

Еще немаловажной проблемой рынка земли выступает неосмотрительная продажа крестьянами прав на землю по низким ценам. Хотя в целом можно сказать, что продажа не­больших дачных участков не имела успеха.

Следовательно, важным шагом к созданию земельного рынка является совершенствование регулирования земельных отношений. Однако достижению этой цели мешают трудно­сти, которые обусловлены нерациональным земле­пользованием, что проявля­ется в чрезмерных размерах земельных площадей от­дельных бывших колхозов и совхозов, с одной стороны, и в недостаточном и плохом качестве земель фермерских хозяйств - с другой, а также в неэффективной структуре самих земельных угодий и производимой продукции.

Земельный рынок мо­жет способствовать перехо­ду земли к более рациональ­ным пользователям. Однако в этом случае необходим четкий и компетентный контроль со стороны госу­дарства, а также достаточно гибкие и эффективные эко­номические методы регули­рования, а именно, запрет продажи земли в течение определенного срока, за­прет изменения ее целевого назначения, введение квали­фикационных требований к покупателям, установление на региональном уровне максимальных размеров зе­мельных угодий.

Российский рынок зем­ли следует регулировать с учетом региональной специфики. Имеется в виду, что в одних регионах необходимо сдерживать цены на земельные угодья, дабы избежать спекуляции, а в дру­гих надо стимулировать земельный оборот посредством сни­жения ставок налогообложения на сделки с участками.

Дальнейшее развитие земельного рынка требует деталь­ного совершенствования нормативно-правовой базы, системы кадастра земельных участков и инфраструктуры, так называе­мых информационных бюро.

Многообразие форм собственности на землю требует принципиально новых подходов к ее учету, а именно, состав­ление нового земельного кадастра. На сегодняшний момент необходимо рассматривать участки как обособленные объек­ты права.

Новый земельный кадастр необходим, чтобы:

  • решать проблемы идентификации земельных участков;
  • обеспечивать гарантии прав земельным собственникам;
  • как можно скорее разрешать имущественные споры.

Данный кадастр должен включать подробное описание

земельных участков, а именно, географическое, геодезическое, геологическое, экологическое, хозяйственное, а также сведе­ния о юридическом статусе земли.

Должен быть присвоен номер каждому земельному участ­ку. Кадастровая система базируется на нескольких уровнях:

  • на первом уровне - в районе или городе находится ка­дастровая служба местного земельного комитета, в компью­терном банке данных которой должны содержаться сведения о каждом участке на конкретной территории. Сюда станут об­ращаться рядовые землепользователи за документами об их земельном участке, от качества которого напрямую зависят его залоговая стоимость, арендная плата и земельный налог.

К тому же частное лицо и организация, покупая или арендуя участок, должны получать сведения обо всех ограни­чениях на его использование. С развитием ипотечного креди­тования и банки начнут активно запрашивать сведения о зе­мельных участках;

  • на втором уровне - в областных управлениях будет скапливаться и систематизироваться информация с мест, ко­торую станут использовать областная администрация и зако­нодательное собрание для проведения земельной политики субъекта Федерации;
  • на третьем уровне - в федеральном органе, ответствен­ном за ведение кадастра, будет собираться полная инфор­мация по стране, опираясь на которую государство получит возможность осознанно, с открытыми глазами, формировать федеральную земельную политику.

Особую роль в развитии земельного рынка играет аренда. В России аренда является единственным механизмом, кото­рый способствует обороту земли.

В зависимости от того, кто является арендатором и арен­додателем, выделяется шесть видов аренды сельскохозяйствен­ных земель, имеющих свои особенности:

  • коллективное предприятие арендует землю у муници­пальных органов;
  • фермер арендует землю у государства;
  • фермер арендует землю у коллективного хозяйства;
  • коллективное хозяйство арендует землю у своих работ­ников;
  • фермер арендует землю у собственника земельной доли;
  • гражданин арендует землю у государства.

Другая ситуация возникает в случаях, когда владельцы земельных долей сдают в аренду фермерским или коллек­тивным хозяйствам земельные участки. В основном фермеры предлагают более завышенную арендную плату, нежели кол­лективные хозяйства, а крепкие коллективные хозяйства - бо­лее высокую, чем слабые.

Это были некоторые проблемы, связанные с развитием рынка земли в России на современном этапе, однако их суще­ствует еще больше. Таким образом, назрел острый вопрос ре­формирования земельного законодательства.

ГНЕУШЕВА Алевтина Леонидовна - кандидат экономических наук, доцент кафедры теории и истории экономики Ор­ловского государственного университета.

КУЛИКОВА Ирина Марселеевна - кандидат экономических наук, доцент кафедры теории и истории экономики Орлов­ского государственного университета.

Статья опубликована в Евразийском юридическом журнале № 12 (91) 2015


 



© 2014 Евразийский новостной клуб